Són negocis de suma zero

La hipoteca inversa va tenir escàs èxit

Discrepo amb la subgovernadora del banc d’Espanya, en la seva intervenció a la jornada “40 Anys del Mercat Hipotecari: reptes i tendències del sector”, per la necessitat de desenvolupar productes financers que permetin mobilitzar l’estalvi en habitatge “d’una manera eficaç i transparent “, en els motius pels quals en el passat els intents d’implantar productes com la hipoteca inversa van tenir escàs èxit, per errors en la comercialització o perquè van coincidir amb l’inici de la crisi del 2008.

No és el mateix comprar un actiu com l’habitatge amb un préstec hipotecari que voler comprar una pensió privada de jubilació amb una hipoteca inversa. La primera opció és el negoci tradicional de la banca i la venda d’una assegurança de vida de risc perquè el prestador cobreixi el risc de mort del prestatari, per economia processal. El risc de mort no és significatiu. La segona opció és el correcte assessorament en la gestió del risc de supervivència el que és determinant per tancar l’operació. Les hipoteques inverses van fracassar perquè els agents econòmics del seu principal mercat desconeixien i/o no van voler assumir els riscos biomètrics i financers.

Els contractes aleatoris de renda vitalícia són operacions de compravenda. L’inversor paga per la compra del domini de l’habitatge una renda durant la vida del venedor que continua fent ús del seu habitatge (usdefruit). Quan va morir, el comprador disposa del ple domini de l’habitatge. Aquestes operacions són clàssiques dels nostres diferents codis civils i es fonamenten en l’estudi encertat, l’anàlisi i l’avaluació de la raonabilitat del contracte de compravenda. Les conclusions estan focalitzades a entendre si correspon o no un desequilibri o desproporció significatiu entre el valor de les prestacions recíproques, en el moment de la signatura del contracte, i el preu just per l’existència d’aleatorietat en desconèixer-se quant de temps viurà el venedor de la habitatge.

Són negocis de suma zero: Guanyaran o venedors o inversors ben assessorats. Aquests guanyaran de forma regular amb més volum d’operacions. La comprensió és idèntica a la compra d’accions que ja vaig explicar en un post anterior. L’aleatorietat als guanys individuals es transforma en una regularitat coneguda del benefici. La volatilitat a la supervivència és dòcil. El cigne negre seria la immortalitat o la longevitat extrema. A més, hi ha liquiditat dels contractes perquè poden ser venuts a altres inversors.

Jaume Quibus

L’actuari i economista Jaume Quibus és DEA d’economia financera i comptabilitat, llicenciat en ciències actuarials i financeres, llicenciat en ciències econòmiques i empresarials per la Universitat de Barcelona i PDD per IESE-Universitat de Navarra. Membre titular de les associacions següents: Col·legi d’Actuaris de Catalunya, Col·legi d'economistes de Catalunya, Instituto de Actuarios Españoles, International Actuarial Association, Associació Catalana de Comptabilitat i Direcció, i també d’Alumni d’IESE. Soci fundador el 1998 de la societat professional actuarial Quibus, membre titular amb el número 6 de societats del Col·legi d’Actuaris de Catalunya.