Son negocios de suma cero

La hipoteca inversa tuvo escaso éxito

Discrepo con la subgobernadora del banco de España, en su intervención en la jornada “40 Años del Mercado Hipotecario: retos y tendencias del sector”, por la necesidad de desarrollar productos financieros que permitan movilizar el ahorro en vivienda de “una manera eficaz y transparente”, en sus motivos por los cuales en el pasado los intentos de implantar productos como la hipoteca inversa tuvieron escaso éxito, por errores en la comercialización o porque coincidieron con el inicio de la crisis de 2008.

No es lo mismo comprar un activo como la vivienda con un préstamo hipotecario que “querer” comprar una pensión privada de jubilación con una hipoteca inversa. La primera opción es el negocio tradicional de la banca y la venta de un seguro de vida riesgo para que el prestamista cubra el riesgo de fallecimiento del prestatario, por economía procesal. El riesgo de fallecimiento no es significativo. La segunda opción es el correcto asesoramiento en la gestión del riesgo de supervivencia lo determinante para cerrar la operación. Las hipotecas inversas fracasaron porque los agentes económicos de su principal mercado desconocían y/o no quisieron asumir los riesgos biométricos y financieros.

Los contratos aleatorios de renta vitalicia, son operaciones de compraventa. El inversor paga por la compra del dominio de la vivienda una renta durante la vida del vendedor que continúa haciendo uso de su vivienda (usufructo). A su muerte, el comprador dispone del pleno dominio de la vivienda. Estas operaciones son clásicas de nuestros distintos códigos civiles y se fundamentan en el acertado estudio, análisis y evaluación de la razonabilidad del contrato de compraventa. Las conclusiones están focalizadas en entender si corresponde o no un desequilibrio o desproporción significativo entre el valor de las prestaciones recíprocas, en el momento de la firma del contrato, y su precio justo por la existencia de aleatoriedad al desconocerse cuánto tiempo vivirá el vendedor de la vivienda.

Son negocios de suma cero: Ganarán o vendedores o inversores bien asesorados. Estos ganarán de forma regular con mayor volumen de operaciones. La comprensión de ello es idéntica a la compra de acciones que ya expliqué en un post anterior. La aleatoriedad en las ganancias individuales, se transforma en una regularidad conocida del beneficio. La volatilidad en la supervivencia es dócil. El cisne negro sería la inmortalidad o la longevidad extrema. Además, existe liquidez de los contratos porque pueden ser vendidos a otros inversores.

Jaume Quibus

El actuario y economista Jaume Quibus es DEA de economía financiera y contabilidad, Licenciado en Ciencias Actuariales y Financieras , Licenciado en Ciencias Económicas y Empresariales por la Universidad de Barcelona y PDD en IESE-Universidad de Navarra. Miembro titular de las siguientes asociaciones: Instituto de Actuarios Españoles, Col·legi d´Actuaris de Catalunya, Col·legi d'economistes de Catalunya, International Actuarial Association, Associació Catalana de Comptabilidad i Direcció y también del Alumni de IESE. Socio fundador en 1998 de la sociedad profesional actuarial Quibus, miembro titular con el número 6 de sociedades en el Col.legi d'Actuaris de Catalunya.