Los 5 principales problemas de la compraventa de la nuda propiedad

Las operaciones de compraventa de la nuda propiedad, especialmente aquellas realizadas bajo el formato de renta vitalicia, están adquiriendo relevancia en el ámbito jurídico y social debido a los múltiples problemas que presentan, principalmente para las personas mayores.

Este tipo de contratos, que ofrecen una solución económica en momentos de necesidad, han revelado ser un terreno fértil para abusos y desequilibrios contractuales, lo que pone en evidencia la necesidad de una regulación más clara y protectora.

1. Falta de información como factor de vulnerabilidad

Un problema recurrente en las operaciones de compraventa de la nuda propiedad es la falta de información adecuada para las personas mayores, quienes constituyen el colectivo principal involucrado en estos contratos. 

Muchas veces, los cedentes desconocen el verdadero valor de su propiedad, las implicaciones económicas y legales del acuerdo, o las alternativas disponibles para mejorar su situación financiera. 

Esta carencia de información y asesoramiento imparcial dificulta que tomen decisiones plenamente conscientes, exponiéndose a posibles abusos o desequilibrios contractuales que podrían haberse evitado con un mayor nivel de transparencia.

2. Lesión económica y desproporción

El concepto de “lesión ultradimidium”, reconocido en la legislación civil catalana, pone de manifiesto cómo estas operaciones pueden generar una pérdida económica significativa para el cedente. 

Este ocurre cuando el valor del bien cedido es más del 50% superior a la contraprestación recibida, como en una renta vitalicia insuficiente.

Aunque este tipo de contrato es aleatorio por naturaleza, la justicia ha comenzado a admitir casos en los que la desproporción es tan evidente que resulta imposible justificar la validez del acuerdo.

3. La incertidumbre inherente a los contratos aleatorios

La renta vitalicia, al ser un contrato de naturaleza aleatoria, se basa en un elemento de incertidumbre que resulta central: la esperanza de vida del cedente. Este factor, imposible de prever con exactitud, complica enormemente la valoración de las contraprestaciones. 

Por un lado, el cesionario asume el compromiso de pagar una renta periódica cuyo total dependerá de la longevidad del cedente, lo que introduce un riesgo financiero para quien adquiere la propiedad. 

Por otro lado, el cedente confía en que la renta recibida a lo largo de su vida será proporcional al valor real de su inmueble, algo que no siempre sucede.

Esta incertidumbre puede generar desequilibrios contractuales significativos, especialmente si las condiciones iniciales no reflejan adecuadamente el riesgo asumido por ambas partes. 

Si el cálculo del valor del inmueble o de la renta se realiza sin considerar adecuadamente la expectativa de vida y otros factores relevantes, el cedente puede terminar recibiendo una renta vitalicia muy inferior al valor justo de su propiedad.

4. Imprecisión en la valoración del inmueble y el usufructo

Un elemento clave en estos acuerdos es la correcta valoración del inmueble y del derecho de usufructo que habitualmente se reserva el cedente. 

Si estas valoraciones no se realizan con criterios claros y justos, pueden derivar en pérdidas significativas para la persona mayor, que no recibe una renta proporcional al valor de su propiedad. 

Esto resalta la necesidad de contar con herramientas y estándares de valoración adecuados que minimicen los riesgos de error o manipulación.

5. Falta de regulación específica

Uno de los principales problemas en las operaciones de compraventa de la nuda propiedad, especialmente en contratos de renta vitalicia, es la ausencia de una normativa específica que regule este tipo de acuerdos. 

Actualmente, estos contratos se enmarcan de manera general en el derecho civil, lo que deja importantes lagunas en aspectos clave como la valoración del inmueble, las condiciones de las contraprestaciones y las garantías para evitar desequilibrios o abusos. 

Esta falta de regulación permite que las personas mayores, frecuentemente en situaciones de vulnerabilidad, queden desprotegidas frente a posibles desproporciones económicas o cláusulas contractuales desfavorables, subrayando la urgencia de establecer un marco jurídico claro y protector.

Tanto el poder judicial como el gobierno han reconocido esta laguna legal, y existe una preocupación creciente por establecer regulaciones que garanticen la equidad y la protección de los derechos de las partes, especialmente de los colectivos más vulnerables.

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Las complejidades y desafíos que presentan las operaciones de compraventa de la nuda propiedad, como la falta de información precisa, la incertidumbre inherente a la naturaleza aleatoria de los contratos y la valoración justa de las contraprestaciones, pueden ser gestionados de manera efectiva con herramientas especializadas.

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• Para inversores, permite optimizar sus propuestas y garantizar que las condiciones del acuerdo estén alineadas con los valores reales del mercado.
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Jaume Quibus

El actuario y economista Jaume Quibus es DEA de economía financiera y contabilidad, Licenciado en Ciencias Actuariales y Financieras , Licenciado en Ciencias Económicas y Empresariales por la Universidad de Barcelona y PDD en IESE-Universidad de Navarra. Miembro titular de las siguientes asociaciones: Instituto de Actuarios Españoles, Col·legi d´Actuaris de Catalunya, Col·legi d'economistes de Catalunya, International Actuarial Association, Associació Catalana de Comptabilidad i Direcció y también del Alumni de IESE. Socio fundador en 1998 de la sociedad profesional actuarial Quibus, miembro titular con el número 6 de sociedades en el Col.legi d'Actuaris de Catalunya.