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Los 5 principales problemas de la compraventa de la nuda propiedad
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La noticia publicada por Expansión en abril de 2024 destaca un notable crecimiento en las operaciones de nuda propiedad en España. Este tipo de transacciones, que permiten a los propietarios vender la titularidad de su vivienda manteniendo el derecho a vivir en ella, han alcanzado cifras récord en la última década.
En 2023 se cerraron 1.845 operaciones, lo que representa un aumento del 11,3% respecto al año anterior, marcando así tres años consecutivos de crecimiento tras la pandemia.
Factores que Impulsan el Auge
El auge de la nuda propiedad no es casual. Existen factores demográficos y económicos que lo explican.
Por un lado, la alta tasa de propiedad en España donde el 75% de las viviendas son de particulares sin hipoteca y, por otro, el envejecimiento de la población que empuja a muchos jubilados a buscar formas de complementar sus ingresos sin perder el derecho a vivir en su hogar.
Este fenómeno se alinea con una tendencia más amplia en Europa, en países como Italia y Francia, donde la nuda propiedad es una práctica ya normalizada.
La nuda propiedad presenta múltiples ventajas tanto para vendedores como para compradores.
Para los propietarios, la principal es la posibilidad de obtener liquidez inmediata mientras continúan viviendo en su hogar.
Este beneficio es particularmente atractivo para personas mayores que desean mantener su calidad de vida sin tener que mudarse. Además, si en algún momento deciden cambiar de residencia, pueden alquilar la vivienda y recibir ingresos adicionales.
Los compradores, por su parte, pueden adquirir propiedades con descuentos significativos, que pueden oscilar entre el 20% y el 80% del valor de mercado. Esta inversión a largo plazo, promete rentabilidad futura cuando el pleno dominio de la vivienda pase a ser suyo.
Sin embargo, la nuda propiedad no está exenta de riesgos. Para los vendedores, la venta implica una reducción de su patrimonio y una limitación en los derechos de sus herederos. Para los compradores, la principal desventaja es la incertidumbre en el tiempo de espera hasta que puedan disponer plenamente del inmueble.
Nuestro Servicio: Cálculo del Precio Justo de la Nuda Propiedad
Para ayudar tanto a inversores como a propietarios a tomar decisiones informadas, próximamente ofreceremos un servicio especializado para el cálculo del precio justo de la nuda propiedad.
Este servicio permitirá a los usuarios verificar la equidad de las ofertas basándose en los datos de la propuesta.
El proceso de valoración se fundamenta en un análisis actuarial que considera variables como el tipo de interés y el crecimiento de la renta, ajustando los pagos futuros a su valor presente.
Esto permite a las partes evaluar si la renta vitalicia pactada es adecuada o si es necesario renegociar para alcanzar un acuerdo más justo.
Un tema a tener en cuenta es la vulnerabilidad de las personas mayores, quienes pueden encontrarse en situaciones desventajosas si no comprenden plenamente los términos de los contratos.
La desproporción contractual o “lesión ultradimidium” es un riesgo latente, y la falta de regulación específica en España ha dejado a algunos propietarios expuestos a posibles abusos. Por ello, una mayor protección legislativa podría garantizar transacciones más equitativas.
La nuda propiedad parece destinada a seguir creciendo como una herramienta de planificación financiera tanto para propietarios como para inversores. La clave estará en la comprensión de sus implicaciones y en contar con asesoramiento experto.
Con servicios como nuestro cálculo del precio justo, buscamos aportar claridad y transparencia al mercado, promoviendo transacciones más justas y equilibradas.
Es esencial que quienes se aventuren en la nuda propiedad comprendan los detalles legales y financieros de estas operaciones. El asesoramiento adecuado puede marcar la diferencia entre una transacción beneficiosa y una problemática. En un mercado en evolución, la información y la preparación serán siempre los mejores aliados.
Jaume Quibus
El actuario y economista Jaume Quibus es DEA de economía financiera y contabilidad, Licenciado en Ciencias Actuariales y Financieras , Licenciado en Ciencias Económicas y Empresariales por la Universidad de Barcelona y PDD en IESE-Universidad de Navarra. Miembro titular de las siguientes asociaciones: Instituto de Actuarios Españoles, Col·legi d´Actuaris de Catalunya, Col·legi d'economistes de Catalunya, International Actuarial Association, Associació Catalana de Comptabilidad i Direcció y también del Alumni de IESE. Socio fundador en 1998 de la sociedad profesional actuarial Quibus, miembro titular con el número 6 de sociedades en el Col.legi d'Actuaris de Catalunya.